Από τις πρώτες ημέρες του νέου έτους τίθενται σε εφαρμογή νέα μέτρα με στόχο την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, τα οποία έχουν ήδη ψηφιστεί και αφορούν άμεσα ιδιοκτήτες και αγοραστές ακινήτων. Στο πακέτο παρεμβάσεων περιλαμβάνονται μειώσεις φορολογικών συντελεστών για εισοδήματα από ενοίκια, εκπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ για συγκεκριμένες κοινωνικές ομάδες, καθώς και φορολογικά κίνητρα για την αξιοποίηση κλειστών κατοικιών.

Παράλληλα, προβλέπεται πάγωμα του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων, αλλά και στον φόρο υπεραξίας που επιβάλλεται στις πωλήσεις, ενώ σημαντικές ελαφρύνσεις δίνονται σε ιδιοκτήτες που θα προχωρήσουν είτε σε πώληση ακινήτων που παραμένουν κλειστά, είτε σε εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης.

Σημαντική μείωση φόρου για εισοδήματα από ενοίκια

Ιδιαίτερα ευνοϊκές είναι οι αλλαγές για 161.587 ιδιοκτήτες ακινήτων που δηλώνουν ετήσια εισοδήματα από ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ. Για τη συγκεκριμένη κατηγορία, ο φόρος μειώνεται έως και πάνω από 1.300 ευρώ, ανάλογα με το ύψος των μισθωμάτων.

Η ελάφρυνση αυτή προκύπτει από την εφαρμογή νέου ενδιάμεσου φορολογικού συντελεστή 25%, ο οποίος αντικαθιστά τον συντελεστή 35% που ίσχυε έως πέρυσι για εισοδήματα από 12.000 έως 24.000 ευρώ.

Η νέα φορολογική κλίμακα για τα ενοίκια

Με βάση τη νέα κλίμακα φορολόγησης, για εισοδήματα από ενοίκια έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής παραμένει στο 15%. Για ποσά από 12.001 έως 24.000 ευρώ, ο φόρος διαμορφώνεται πλέον στο 25%, ενώ για εισοδήματα από 24.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής ανέρχεται στο 35%.

Τέλος, για εισοδήματα που υπερβαίνουν τις 35.001 ευρώ, εφαρμόζεται ο ανώτατος φορολογικός συντελεστής 45%, διατηρώντας τη δομή της κλίμακας αλλά με σαφώς ευνοϊκότερες ενδιάμεσες βαθμίδες για τη μεσαία κατηγορία ιδιοκτητών.

Σημαντικά και τα οφέλη για τους εκμισθωτές ακινήτων:

• Για εισόδημα από ενοίκια ύψους 15.000 ευρώ ο φόρος από 2.850 ευρώ που είναι σήμερα πέφτει στα 2.550 ευρώ και έτσι το όφελος διαμορφώνεται στα 300 ευρώ. 
• Για εισόδημα 20.000 ευρώ ο φόρος μειώνεται από τα 4.600 ευρώ στα 3.800 ευρώ (κέρδος 800 ευρώ). 
• Για εισοδήματα 25.000 ευρώ η επιβάρυνση περιορίζεται κατά 1.200 ευρώ, καθώς διαμορφώνεται στα 5.150 ευρώ από 6.350 ευρώ.
• Για εισοδήματα 30.000 ευρώ το όφελος είναι 1.200 ευρώ (ο φόρος μειώνεται στα 6.900 ευρώ από 8.100 ευρώ). 
• Για εισοδήματα 35.000 ευρώ, η ελάφρυνση είναι 1.200 ευρώ καθώς το ποσό του φόρου διαμορφώνεται στα 8.650 ευρώ από 9.850 ευρώ.
• Για εισόδημα 40.000 ευρώ, ο φόρος μειώνεται στα 10.800 ευρώ από 12.100 ευρώ, δηλαδή κατά 1.300 ευρώ. 

Ο ΕΝΦΙΑ

Περισσότεροι από 1 εκατ. φορολογούμενοι με κύρια κατοικία σε μικρά χωριά θα διαπιστώσουν αυτόματη έκπτωση 50% στα φετινά εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ που θα καταφτάσουν στις αρχές Μαρτίου, ενώ από το 2027 θα απαλλαγούν πλήρως από τον φόρο.

Τα τεκμήρια 

Σε ισχύ τέθηκαν και οι μειώσεις έως 35% στα τεκμήρια διαβίωσης των κατοικιών, απαλλάσσοντας εκατοντάδες χιλιάδες φορολογούμενους από επιπλέον φόρους στο τεκμαρτό εισόδημα. Το τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία υπολογίζεται κλιμακωτά με βάση την επιφάνειά της ως εξής: 

• Μέχρι και 80 τ.μ. κύριοι χώροι, 28 ευρώ ανά τ.μ. (από 40 ευρώ/τ.μ.). 
• Από 81 τ.μ. μέχρι και 120 τ.μ. κύριοι χώροι, 45 ευρώ ανά τ.μ. (από 65 ευρώ/τ.μ.). 
• Από 121 τ.μ. μέχρι και 200 τ.μ. κύριοι χώροι, 77 ευρώ ανά τ.μ. (από 110 ευρώ/τ.μ.). 
• Από 201 τ.μ. μέχρι και 300 τ.μ. κύριοι χώροι, 140 ευρώ ανά τ.μ. (από 200 ευρώ/τ.μ.). 
• Από 301 τ.μ. και άνω κύριοι χώροι, 280 ευρώ ανά τ.μ. (από 400 ευρώ/τ.μ.). 

Αναστολή ΦΠΑ 

Ο ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών “παγώνει” και για το τρέχον έτος. Θα επιβάλλεται μόνο ο φόρος μεταβίβασης 3%. Η αναστολή του ΦΠΑ θα ισχύσει για όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή, ενώ το μέτρο συμπιέζει αισθητά το κόστος απόκτησης στέγης λόγω της χαμηλότερης επιβάρυνσης για τον αγοραστή.

Για παράδειγμα: 

• Για διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ, το κόστος για τον αγοραστή με τον ΦΠΑ και τοn φόρο μεταβίβασης αυξάνεται στα 248.000 ευρώ. Με την αναστολή του ΦΠΑ, ο αγοραστής θα επιβαρυνθεί μόνο με τον φόρο μεταβίβασης 3% και συνεπώς η συνολική δαπάνη για την απόκτηση του διαμερίσματος θα διαμορφωθεί στα 206.000 ευρώ, δηλαδή θα είναι μειωμένο κατά 42.000 ευρώ ή κατά 17%. 
• Για κατοικία αξίας 300.000 ευρώ, η επιβολή ΦΠΑ 24% θα ανέβαζε το τελικό τίμημα στα 372.000 ευρώ, ενώ με την εφαρμογή μόνο του φόρου μεταβίβασης 3% περιορίζεται σε 309.000 ευρώ. Ο αγοραστής δηλαδή κερδίζει 63.000 ευρώ.

Αναστολή φόρου υπεραξίας έως το 2026

Πέραν της αναστολής του ΦΠΑ, σε ισχύ έως τα τέλη του 2026 τίθεται και η αναστολή του φόρου υπεραξίας 15%, ο οποίος επιβάλλεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής απόκτησης και της τιμής πώλησης ενός ακινήτου. Ο συγκεκριμένος φόρος υπολογίζεται με βάση συντελεστές απομείωσης, οι οποίοι διαφοροποιούνται ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου από τον φορολογούμενο, μειώνοντας το φορολογικό βάρος όσο αυξάνεται ο χρόνος κατοχής.

Ανακαίνιση κατοικιών και φορολογικά οφέλη

Σημαντικά κίνητρα προβλέπονται για όσους προχωρήσουν σε εργασίες ανακαίνισης κατοικιών ή επαγγελματικών ακινήτων. Συγκεκριμένα, παρέχεται έκπτωση φόρου εισοδήματος έως 16.000 ευρώ, κατανεμημένη σε βάθος πενταετίας από το 2027 έως το 2031, για δαπάνες που θα πραγματοποιηθούν εντός του τρέχοντος έτους και αφορούν ενεργειακή, λειτουργική ή αισθητική αναβάθμιση.

Η ετήσια φορολογική ελάφρυνση μπορεί να φτάσει έως τα 3.200 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι οι σχετικές δαπάνες έχουν εξοφληθεί αποκλειστικά με ηλεκτρονικά μέσα και ότι τα παραστατικά έχουν διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ, διασφαλίζοντας τη διαφάνεια των συναλλαγών.

Κλειστές κατοικίες: Σχέδιο για αύξηση της προσφοράς

Στο επίκεντρο των παρεμβάσεων βρίσκεται και το σχέδιο για την ενεργοποίηση των κλειστών κατοικιών. Οι ιδιοκτήτες που θα επιλέξουν να εκμισθώσουν ακίνητα που παραμένουν κενά ή να μετατρέψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, θα απολαμβάνουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα που θα εισπράττουν για διάστημα τριών ετών.

Βασικός στόχος του μέτρου είναι η αύξηση της προσφοράς διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση, ώστε να περιοριστεί η έντονη ανοδική πορεία των ενοικίων, η οποία καταγράφεται με συνέπεια τα τελευταία τουλάχιστον τρία χρόνια.

Προϋποθέσεις και ειδικές ρυθμίσεις

Η φορολογική απαλλαγή αφορά κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία έτη, καθώς και ακίνητα που αξιοποιούνταν μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, με ανώτατο όριο επιφάνειας τα 120 τετραγωνικά μέτρα. Σε περιπτώσεις ενοικιαστών με περισσότερα από δύο τέκνα, το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον παιδί.

Η διάρκεια της μίσθωσης ορίζεται υποχρεωτικά σε τρία έτη. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει νωρίτερα, η απαλλαγή διατηρείται έως τη συμπλήρωση της τριετίας, εφόσον ο ιδιοκτήτης συνάψει εντός τριμήνου μία και μόνο νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Για μισθώσεις σε δημοσίους υπαλλήλους, επιτρέπονται απεριόριστες συμβάσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι μηνών, με προθεσμία έξι μηνών για επαναμίσθωση, ώστε να μη χαθεί το φορολογικό όφελος.

Αναδρομική απώλεια της απαλλαγής

Σε περίπτωση που το ακίνητο, εντός της τριετίας, διατεθεί εκ νέου για βραχυχρόνια μίσθωση, η φορολογική απαλλαγή αίρεται αναδρομικά από το πρώτο έτος. Αυτό συνεπάγεται την αναδρομική καταβολή φόρου εισοδήματος για όλα τα μισθώματα που είχαν αρχικά απαλλαγεί, επιβαρύνοντας εκ νέου τον ιδιοκτήτη.